经过上半年的量价齐高之后，特别是五六月份屡创新高的成交量，不但消化了去年宏观调控积压的需求和年初股市创富的需求，而且也透支了未来需求。90/70政策调控后的小面积楼盘将会在下半年开始大规模上市，由于这些楼盘突然被要求造成小户型，开发商都特别小心地在品质和建筑设计上下了功夫，相信这批房源的品质会有很大的提高，而且建筑设计的提升，会让得房率有所提高。这样的楼盘对购房者来说更具使用性，值得期待。

　　地段不再是唯一标准

　　今年以来，由于新房供应量的下降，导致房价重新高涨。除了一些楼盘直接抬高报价外，暗性的涨价也非常惊人。有数据显示，在2月份房价还没上涨前，多数楼盘的实际成交价要比报价低5%-10%左右，房价上涨之后，一些楼盘实际的成交价格上涨非常之快。6月的楼盘中，多数实际成交价要比报价高出5%-10%。由此可以推断，多数楼盘实际成交的价格涨幅都在10-20%之间。

　　不过值得注意的是，在中心城区也有一些报价并不高的楼盘，不但实际成交价格低于报价，而且也是长期滞销。据悉这些楼盘处于一二级地段，品质却难于符合高端人群的需求造成了长期滞销。

　　现在上海购房者的层次分化已经非常明显。少数高收入人群基本上都是买豪宅板块的高价房；中高收入者，宁愿住中环的高品质房，也不会买市中心的低质楼盘。相关业内人士表示，这说明上海楼市的地段不再是唯一标准，品质已经可以决定楼盘的胜负，甚至品质可以造就一个新的优质板块。虽然，房价上涨是人们所不愿看到的，但是由房价上涨所带来的房地产开发秩序规范、品质上升，这是不可磨灭的事实。这也是国家希望看到的健康的、可持续发展的房地产市场。

　　新江湾城将现单价破2万楼盘

　　新江湾城一直是杨浦楼市重要的组成部分，在五角场城市副中心成型，商业配套逐渐完善对新江湾城带来利好的同时，新江湾城地区楼盘的价格却已在一个较高的水准上，然而随着新江湾城D1地块高价出让，预计后市楼盘价格将再次上涨。

　　新江湾城地处杨浦北端，目前在售项目有包括建德国际公寓、上海梦想、新江湾城1号、东森花园等多个项目，而且售价也已达9500－14000元/平方米，这样的价格在上海楼市中已不算便宜。然而近日新江湾城D1地块的出让结果给业内最直接的联想就是，新江湾城后期将出现单价20000元/平方米的楼盘。原来近日浙江绿城以12.6亿元的价格得到新江湾城D1地块，据悉该价格已是该地块挂牌起始价5.16亿的两倍半。而高达12509元的楼板价，几乎是7个月前华润置地旗下坚实发展以15.41亿元摘得新江湾城C2地块6677元/平方米楼板价格的近2倍，同时这样一个楼盘价格并接近新江湾城附近在售楼盘的价格。

　　业内人士指出，以这样的楼板价计算，如果建造精装修房产品，预计成本价格就将接近20000元/平方米，加上开发商盈利的部分，上市销售时的价格将超过20000元/平方米，将带动新江湾城楼价再创新高。

　　中环老公房将受到冲击

　　自春节过后，整个上海的房地产市场再次出现排队购房等现象，在成交量逐渐升高的同时，沪上的房价也开始进入一个上升通道。据悉铂金华府已从3月10000元/平方米提至11000元/平方米左右，海上海则从5月的17000元/平方米，上涨至19000元/平方米；康桥水都单价已达到7000元－8000元/平方米、泰欣嘉园的均价则已达到21000元/平方米，阳城贵都则从10000元/平方米涨到12000元/平方米。

　　上海汉宇房地产顾问有限公司常务副总经理范伟国表示，决定房价上涨的最主要的因素是供求关系，而决定需求最主要的关系是公共设施的配套。为什么老百姓不去郊外环线，因为那里公共设施跟不上，解决不了基本的生活问题，这两年来上海轨道交通发展速度大家有目共睹，另外就是公共设施的配套，医院、文化、娱乐设施、教育、大卖场等，现在发展得非常快，外环线的楼盘配套已经很到位了，因为配套的到位，这个房价涨上去也是理所应当的。

　　不过需要特别注意的是，这也是要分区域的，并不是所有的楼盘都是上涨的，甚至有一些老公房还会下跌。比如在中环内环之间的老公房等的房价就会受到冲击，现在这批房子跟风涨上去的很多，估计到那个时候这种房子会下跌下来的，因为需求量肯定会减少的，毕竟现在相差一两站路到外环地区可以有大量的房源可选而且都是新房，再者就是配套越来越成熟区域的房子价格会反弹。

　　外环线将成房价上涨最明显区域

　　数据同时显示，如果分环线区域来看，最火的则是中外环区域，上半年房价的涨幅高达10.42%，平均成交价格从去年同期的8430元/平方米上涨到今年上半年的9308元/平方米。经过前三个月的成交，内中环可售的优质楼盘量大幅下降，中外环的优质可售房源量也开始降量。这就形成了5月份的楼荒现象，几乎5月份上市的楼盘，都出现了排队。为此，政府在5月底进行了市场整治，一些捂盘期待涨价的房源被迫上市，使得6月的成交量在月初下降后，又逐步攀升。

　　如今，外环内可售优质房源太少，而价格较高。一些承受能力相对较低点的购房者难免把目光转向房源充足且之前没有涨价的外环外，这使得外环外优质楼盘的销售进度大幅加快，房价也随之上涨。与去年同期相比，上半年外环外的平均成交价格已经上涨了9.04%，而且目前涨价之风也已刮到了这一区域。

　　今年之前的九亭，由于新房供应量较大而一直滞销，且多数楼盘的价格只有5000多元/平方米，只有相对高档的楼盘才能买到6000元-7000元/平方米，但到了年初就完全变样。赶在“五一”前推盘的绿庭尚城，先后推出两批558套房源，至今已售出506套，平均成交价格也从第一批的6017元/平方米，上涨到6月底上市第二批的6382元/平方米。因此预计外环周边将会是未来一段时间内成交量最大、房价上涨最为明显的区域。