在上海城市商业地产的头三张名片中，必有陆家嘴CBD的一席之地，陆家嘴无疑是当前上海写字楼市场最具代表权的区域之一。在上海甲级写字楼整体供应相对匮乏的背景下，陆家嘴CBD的“抢租”热潮正在不断升级；与此同时，该区域写字楼的租金、售价、入住率有望再创新高。
 
　　现状：供不应求在建项目遭“抢租”
 
　　“今年下半年，小陆家嘴区域甲级写字楼的新增供应将主要集中在黄金置地大厦，预计新增供应量约78044平方米。”昨日，国际五大行之一的仲量联行上海区董事何凯恩向《每日经济新闻》表示，目前陆家嘴区域甲级写字楼的需求依然十分强劲。
 
　　与此同时，上海中原研究咨询部写字楼研究专员张娟亦向《每日经济新闻》表示：“供不应求，是当前上海甲级写字楼现状的真实描述；而对于上海六大CBD之一的陆家嘴区域甲级写字楼而言，供不应求状况尤为明显。”
 
　　让开发商、业主感到“信心倍增”的是，正是由于供不应求的现状，不少租户已将目光转向了在建项目。陆家嘴CBD中心甲级办公楼的“抢租”已经升级到破土动工之际。在陆家嘴区域地标性商业项目———上海国金中心的大楼动土典礼上，便传出汇丰已预订了该大楼其中一座的20层办公楼面，总面积约53000平方米，同时宣称国金中心将成为汇丰中国总部所在地。
 
　　尽管供应吃紧、且需求强劲，但在当前浦东办公楼预租市场，却呈现出预租成交量相对低迷的情况。何凯恩认为，这主要是由于业主意识到办公楼市场的紧俏现状，新落成办公楼的业主们继续保持对租金的高预期，业主们集体强势，以求在明年大量办公楼供应冲击之前设定一个租金标杆。
 
　　事实上，上海甲级写字楼火爆已成为不争的事实。在浦东陆家嘴区域，以第一高楼闻名的的上海环球金融中心宣布，其租金水平期望超过公司旗下另一写字楼目前的3美元/平方米/天10%的租金水平对外招租，如此而言，上海写字楼的最高租金水平将因此刷新至3.3美元/平方米/天。
 
　　而就在春节前，业内关于环球金融中心租金水平的预测还停留在2.5美元/平方米/天左右，这与环球金融中心内部当时的心理预期相差不大。或许是眼红于当前上海写字楼租金水涨船高的走势，适时调高租金水平也成为理所当然。
 
　　而当前上海甲级写字楼的热租，确实给业主设想租金留下不小的“遐想空间”。今年下半年面市的黄金置地大厦，目前该楼盘的租金优惠价也已达到1.6美元/平方米/天。
 
　　租赁：空置率不断下降租金逐步走高
 
　　何凯恩表示，在租赁方面，近年来，陆家嘴的甲级写字楼一直保持着良好的租赁情况。从2005年至今，其空置率一直保持在10%以内。由于强劲的市场需求，今年第二季度的空置率更是下降至1.9%，这个数字意味着整个陆家嘴的甲级写字楼市场需求相当旺盛。
 
　　张娟同时认为，从租金水平上来看，目前小陆家嘴甲级写字楼平均租金在1.16-1.18美元/平方米/天左右，高于全市甲级写字楼的平均租金水平1.06美元/平方米/天。由于小陆家嘴区域的写字楼在品质和物业管理水平上，都处于较高的水平，其办公环境和内部设施配套比较齐全，档次较高，故而提高了区域内各物业的管理费用水平。
 
　　来自上海中原研究咨询部数据显示，小陆家嘴区域，租金自4月以来一直保持较为平稳的走势，未出现大幅震荡的现象。从与上海全市甲级写字楼租金水平的走势对比中可以看出，小陆家嘴区域的租金水平一直略高于全市平均水平。这在一定程度上，展现了浦东小陆家嘴区域的办公地位。随着小陆家嘴区域开发的深入，这一地位将会更加稳固。
 
　　据张娟介绍，金融投资类企业是陆家嘴区域写字楼的主流客户，目前该区域租售情况良好，入住率一般都在90%以上。
 
　　仲量联行的一份研究报告表明，在过去3年中，上海市超甲级写字楼租金平均以每年超过15%的速度增长。至2006年底，上海市超甲级写字楼的平均租金已由2003年底的每平方米每天0.78美元增长至每平方米每天1.21美元，比甲级写字楼(包含超甲级)的平均租金高出近20%。
 
　　何凯恩同时表示，根据目前所了解的市场情况，租赁方面，预计陆家嘴地区的租金会保持比较稳定的增长。由于2010年的供应高峰，预计到2009年租金会达到最高点，大约在1.30美元/平方米/天左右。　　销售：鲜有出售价格将创新高
 
　　何凯恩认为，在销售方面，由于甲级写字楼很少分开散卖，所以陆家嘴的甲级写字楼主要还是以租赁为主。但是同样可以看到一些外资金融巨头购买物业，不过大多是购买部分楼层并用于自用，而不是整栋收购。
 
　　例如，汇丰银行于2000年购买四层汇丰大厦及大厦冠名权（原名森茂大厦）。花旗银行也在2006年斥资购买六层花旗银行大厦及其冠名权。
 
　　同年，渣打银行宣布投资4000万美元，以租赁及购买方式入主将于2008年竣工的陆家嘴一栋在建写字楼，并将其命名为渣打银行大厦。近期，汇丰银行正式宣布购买位于陆家嘴中心地带的上海国际金融中心中的20个层面。
 
　　张娟表示，小陆家嘴区域写字楼鲜有出售，即使偶尔出现转售物业，其售价也普遍较高。目前小陆家嘴区域在售写字楼物业的销售价格一般在32000元/平方米左右，比全市平均水平高出将近16000元/平方米。
 
　　这是因为，一方面物业所在区域的地理位置优势比较明显，随着该区域功能定位的逐步实现及不断强化，以及交通商业配套设施的不断改善，都将促使本区域的办公地位的上升；另一方面，物业自身品质的优越性，使得办公环境和服务不断得到改善，体现了良好的性价比，更重要的是，这一区域日后的升值潜力巨大。
 
　　何凯恩同时指出，根据目前所了解的市场情况，预计资产价值在2010年之前将会保持稳定的增长，2009年将达到顶点大约在7000美元/平方米左右。之后，随着2010年与2011年供应量的高峰，资产价值将保持稳定不变的趋势。
 
　　鉴于目前该区域写字楼的租售情况和良好的区域规划（小陆家嘴的扩张），以及区域经济的强劲发展和持续的办公需求，张娟认为，该区域办公楼租金和售价都是处于上升的态势。
 
　　随着高端项目比如环球金融中心等甲级、超甲级写字楼的入市，会进一步提升该区域的办公楼价格水平。该区域内金融机构、专业服务领域的扩张，使得办公需求强劲，空置率也会进一步降低，租金、售价都会出现一定幅度的上调。
 
　　仲量联行研究报告显示 沪写字楼租金将涨到2010年
 
　　仲量联行最新研究数据显示，截至2007年第二季度，陆家嘴甲级写字楼的供应量为924406平方米，从今年下半年到2011年的五年中，陆家嘴区域预计将有1408547平方米的供应量。
 
　　来自上海中原研究咨询部的数据亦显示，陆家嘴区域甲级写字楼的后续供应量，预计至2008年，小陆家嘴区域的写字楼分布状况，将会有一个全新的格局。
 
　　尽管后续仍有一定数量的甲级写字楼上市，但是业内人士仍认为，在2010年前，陆家嘴区域仍将处于供不应求的态势。
 
　　无独有偶，更有预测报告显示这种供应的吃紧、租赁的抢手，将延续到2010年。仲量联行发布的一份研究报告便显示，由于部分大型办公楼项目的竣工延迟，上海写字楼租金在2010年之前将持续保持上涨的趋势。
 
　　仲量联行上海董事总经理顾东尼指出：“随着新鸿基的襄阳市场项目、中信泰富的船厂项目等大型项目工程的延期，69万平方米的新增供应将从2009年延后至2010年，这意味着写字楼租金将持续上涨，直至世博会之前。”
 
　　据悉，直至2010年世博会前，上海甲级写字楼市场的供应量仍将保持较紧张的态势。值得关注的是，浦东新增供应将维持在较高的水平———2008年58.5万平方米，2009年31.8万平方米。