去年一年房价涨幅将近120%的上海新江湾城正迎来痛苦的调整期。4月12日推出新房源的合生江湾国际公寓，最新报价21000元/平方米左右，较去年底的“巅峰价格”25000元/平方米下调了将近20%。

　　但即便是降价后的合生江湾国际公寓，销售状况也不尽如人意。开盘至今，仅售出10套房源，不足此次新盘推售量的10%。而且撤销率也非常高，仅4月份签约次数为14次，合同撤销次数却高达30次，撤销率超过200%。

　　《第一财经日报》记者在合生江湾国际公寓实地考察时看到，偌大的售楼中心内只有一位工作人员，百无聊赖之下甚至以电脑游戏打发时间。据介绍，开盘当天，客户如果到售楼处交纳2000元意向金，即可获得一张9.8折优惠卡，但现在这一优惠已取消，只有一次性付款可获9.9折优惠。目前售楼处的对外报价是22000~23000元/平方米，“没有21000元/平方米的价格了。”一位售楼小姐表示。

　　而紧邻合生江湾国际公寓的别墅项目华润橡树湾，记者在现场看到，虽有一批房屋已基本建成，但到目前为止，还没有开盘的确切消息。实际上，该楼盘曾计划去年底开盘，据说是因为工程进度的原因不得不将时间延后。据售楼处的工作人员介绍，最新计划是今年6月之前开盘，初步定价在33000~48000元/平方米左右。

　　虽然该楼盘以联排别墅为主，但如果最终的开盘价与上述报价相同的话，将可能带动区域内楼盘的价格再度上涨。当然，也存在另一种可能，如果目前这种楼市观望气氛持续，上述报价如不下调，则可能面临有价无市的局面。

　　与此形成对应的是，地处新江湾城边缘的那些新楼盘，日子似乎过得比这两个位于新江湾城核心区域的楼盘要好。在新江湾城东边的雍景苑，目前推出的房源已基本售罄，即将开盘的只有少量住宅房源和商铺、车库。

　　此外，东森花园于今年3月底推出少量房源，报价在24000元/平方米左右，与合生江湾国际公寓去年高峰时的价格相当，但并不妨碍其销售，据了解，这批房源目前已全部售出。从配套情况看，这些位于新江湾城边缘的楼盘，商业及交通配套都远比合生江湾国际公寓成熟。

　　到目前为止，还没有一路公交车能抵达合生江湾国际公寓。仅有的一路最“深入”新江湾城的公交线，其终点站也只设在新江湾城的边缘，正好位于东森花园的小区门口处。未来将新江湾城与市中心连接起来的轨道交通十号线，目前还在施工中，最快也在2010年才能通车。而合生江湾国际公寓的第一期已有部分楼房于去年底交房。如果这批业主现在入住的话，日常生活将有很多不便之处。

　　与合生江湾国际公寓隔着一个公园的C5地块，目前已完成土地平整，但记者在现场并没有看到施工工人及机械，整个地块也没有被围墙包围，仅有一些铁丝护栏。按照规划，该地块将建设一个地区商业中心，为整个城区的居民提供购物、休闲、娱乐等服务设施。如果该地块能够在今年内开工建设，至少需要两年的建设周期，再加上商业氛围的培育等等，至少要3~4年后才可成形。

　　业内人士认为，合生江湾国际公寓此次价格下调，主要是去年涨幅过快过大而产生的必要的回调。网上房地产的数据显示，直到2007年3月，合生江湾国际公寓的销售均价还维持在2006年开盘以来的11000元/平方米左右，6月份后，浙江绿城以楼面地价12500元/平方米的价格竞得新江湾城D1地块，合生江湾国际公寓的售价开始大幅上涨，一次性将价格由11000元/平方米上调至16000元/平方米，涨幅将近50%。

　　4个多月后，仁恒置地以楼面地价20000元/平方米的价格竞得D3地块，再一次刷新了新江湾城的房价“底限”。这一结果也成为合生江湾国际公寓将售价再次由17000元/平方米上调至24000元/平方米的直接原因，此次价格的上涨幅度超过40%。

　　一位开发商对记者表示，去年新江湾城板块房价的快速上涨，是在透支该区域的未来价值。

　　他表示，很多开发商都觉得，新江湾城是最有希望成为上海新的豪宅聚集区的区域，就像浦东的联洋板块。但他们忽视了一点，联洋社区在商业及交通逐渐完善的今天，区域内楼盘的最高售价也不过20000元/平方米左右。而新江湾城在任何配套都还没有的情况下，价格已飙升至20000元/平方米以上，“不出现价格回调是不可能的”。

　　近一年涨幅：接近100%

　　当前走势：

　　价格有涨有跌，销售有快有慢

　　暴涨理由：

　　1.上海市区最大生态区

　　2.地铁 3.“地王”

　　周边现况：

　　1.生态区少配套

　　2.最近一班地铁会于2010年通车

　　3.最后一个“地王”已被套