自2007年底央行出台第二套房贷政策以来，房地产行业就愁云密布，去年第四季度的时候，房产开发商基本上就一致口径，说年底成交低迷本来就是传统的销售淡季，同时也把问题归结为银行年底习惯性、周期性的信贷紧缩。在07年秋季房展会时，笔者就鲜明的提出，全国性的房价拐点已经不可避免，2008年房产业的日子会很不好过。11月，笔者同国美地产陈云锋、中原地产李文杰、北大房地产研究所所长陈国强、远洋地产姜炜等几位业内同行做客某门户网站探讨楼市走势时，笔者所持的拐点论也遭到一致反对，而笔者所提出的“3个月内全国楼市拐点必现”、“08年北京楼市成交量至少下跌三成”等观点，也引起了业界轩然大波。

    楼市传统的旺季5月已经过去，这本是被地产商寄予极大希望的月份，也是房地产商回笼资金的最佳黄金时期。可这个月末的实际成交量却给他们泼了一盆凉水——开发商原先指望的“红五月”非但没有出现，房屋成交量依然没能止住下滑的脚步。

    根据北京市房地产交易网的数据，北京5月住宅签约共6698套，，日均216套，相比07年同期住宅签约为9581套，日均309套的成交量，同比成交量下跌30％。今年5月，成交量突破300套的仅有四天，07年5月，北京楼市则有20天成交量都在300套以上，而且大部分都在400套以上。楼市成交的颓势已经一览无遗。

    截至 5月31日，08年北京楼市成交总量，根据北京市房地产交易网公布数据，08年北京前5个月期房住宅成交量总计25361套，日均签约168套，相比去年同期的42862套的成交量,成交量少了17501套，同比跌幅超过41％！

    需要注意的是，如果前几个月的楼市低迷，业界还可以找个理由说是开盘项目少导致成交下滑，现在已经迎来北京楼市放量供应高峰了，5月北京约有40个项目开盘，可售期房住宅供应量也从4月的8万套左右上升为8.56万套。

    面对惨淡的楼市现状，各大项目并不是没有采取措施，打折、降价、促销等手段层出不穷，但经历了07年疯狂之后，消费者已经理性很多。开发商需要拿出真正的诚意来打动消费者，而不能仅仅只是做秀——一也许某个消费者可能是傻瓜，但如果把整个市场当傻瓜，那最终就会发现最傻的其实还是自己。

    在市场的急剧变化前，作为企业的决策者是需要有魄力的，任何行业的价格战，主动权永远在发起者手中，跟随者都会非常被动。眼下的楼市固然低迷，但真正的消费潜力还是有的，关键是虚高的房价把巨大的真实需求给拒之门外。北京市场要想回暖，前提一定是价格理性回归。

    08年第一个销售旺季已经过去，接下来北京楼市只能看奥运会开始后的8、9、10三个月，如果这三个月还不能赢得较好的销售业绩，北京楼市将彻底进入冰点。

    和去年的捂盘惜售形成对比的是，为了促成交易，5月，包括任志强和潘石屹在内的大部分开发商都承认房价下跌的事实。在这个背景下，大部分开发商都采取打折优惠的策略。“五一”期间，东亚上北中心、万科中粮假日风景·紫苑、金隅·万科城等北京新开盘的7个项目，都有不同幅度的打折优惠。其中，不少项目打折已经低于9折，也有包括方庄6号这样的开发商把楼盘从精装改为毛坯，从而实现变相降价。即便是在这个前提下，“红五月”依旧没有能够出现。

    期望的红五月未能到来，给了开发商一个沉重的打击，CPI依旧高涨，银根紧缩政策不见松动，外资投行也纷纷开始看空中国楼市，高盛发布报告认为中国房价一年内将跌15％，房地产行业形势十分严峻。5月已过，6、7、8这三个传统的销售淡季已经到来，未能抓住前一个机会的开发商，只能苦撑着等到下一个销售旺季的到来。撑不住的开发商，将迫不得已选择降价，房价还将继续下跌。而年底，将迎来房价的低谷（笔者将另行缀文分析）。

    笔者告诫业界，今年一线城市房价普跌，二线城市两极分化已经成为楼市定局，即便是金九银十到来，对全年的走势也毫无帮助。而三线城市虽然房价依旧涨幅较大，但由于在房地产行业中所占比例过小，对整体行业发展起不到关键作用。

    与其指望政府救市，不如自救。当前楼市的问题不是没有需求，而是真实的需求被房产开发商拒之门外。让虚涨的房价回落一些，对消费者是好事，对房地产行业也是好事。面对消费者，成熟的企业必须明白，生存比面子重要，偶尔，向我们的上帝低个头，你并不会失去面子。