中国未来房价是涨是跌？笔者对房价将整体下跌的判断，源于一个基本的依据：无论是房价还是地价，都充满着暴利；无论是开发商、炒房者、地方政府，都成为暴利的最大受益者。而暴利必然由消费者买单，也即，买房人在购买房屋时同时要为房价、地价中的暴利买单。在卖方占据主导的市场，暴利的转嫁是非常容易的。公众疯狂的追涨行为让暴利有了最佳的归宿，为暴利的追求者提供了最安全的保障，以至于市场中所有的相关利益主体都被暴利冲昏了头脑。
但是，暴利也导致了整个房地产领域的泡沫化，这个泡沫化既包含房价部分，也包含地价部分和房价投机部分。当暴利主导下的房地产市场日益走向畸形，必然偏离公众的实际购买力，累积起巨大的泡沫，也积累起巨大的难以抗拒的调整力量。同时，房地产市场中相关利益主体对暴利的追逐，不断使潜在的消费需求因绝望而变成“放弃需求”，从而，使潜在消费群体逐渐枯萎——这正是笔者在去年年底判断房价将步入调整的最重要依据之一。
房价中的暴利有多严重？我们不妨通过两个细节来感知。其一，今年3月份，武汉东星集团东盛房地产公司不仅公开宣称房地产存在暴利，而且主动把自家楼盘的销售价下调了30%，但即使是这样，东星的负责人面对记者的时候也承认，如此低价卖房，他们还能得到10%到15%的利润。其二，据央视记者调查，深圳某楼盘原来每平方米单价是11000多元，最高时达到13000多元，但现在新开的三期楼盘售价只有6888元，不仅送精装修，送全套家电，而在短短的几个月时间里，地价、建筑成本、税费都没有明显变化。
最近几年，土地的涨幅一直快于房价的涨幅，这一发展趋势在2007年达到顶峰，在这一年中，全国各地不断涌现出“地王”，面粉贵过面包的现象随处可见，以至于人们开始习以为常。也正是在这一背景下，笔者作出了地产泡沫将破灭的判断。面粉贵过面包的现象实际上意味着双重风险，一方面，意味着房地产领域的暴利已经达到了峰巅。另一方面，意味着市场利益主体对未来房价的预期已经处于极度疯狂状态。
现在，房地产市场出现了普遍的成交量的萎缩。这种萎缩体现在两个方面：一是房屋成交量的萎缩，二是土地流拍现象频繁出现。说明了真实的需求是存在的，但这种真实需要因房价、地价中暴利因素的存在而被边缘化，这何尝不是开发商自己把自己边缘化的结果？
在这种情况下，开发商的最佳选择是结束自己的暴利思维，将商品房降价销售。如果开发商把现有的商品房以限价房的价格销售，成交量会萎缩到如此地步吗？开发商宁肯死扛，宁肯冒着资金链断裂的风险也不降低房价，也坚决维护暴利不动摇，使得这种通过顺应市场，通过调整价格就可以解决的问题，变成了一种赤裸裸的对抗，开发商希望通过这种对抗维护暴利。
对地方政府而言，土地就是聚宝盆，把原本价值1千万的土地以1亿元的价格卖出，财政收入就整整提高了9倍，这对GDP的推动，对个人政绩的提升作用都是便捷而有效的。当土地出让金在地方财政收入中的占比高达60%，地方政府抬高地价的冲动变得何等强烈是不难想象的。尽管成本不是决定房价的决定性因素，因为按照开发商的说法，房价是由市场而不是根据成本来定的，但是，高昂的土地成本尤其是当面粉贵过面包的现象发生，恐怕没有哪个开发商愿意考虑降价问题——对于长期在暴利中浸润的开发商而言，高昂的地价是推高房价的又一借口。
应该认识到，包括深圳、广州在内的珠三角地区房价的下跌看成是全国房价整体性下跌的一次预演，在房价整体下跌已经成为定局的情况下，无论是开发商还是地方政府，都不应该过于依赖政府救市，因为这种情况下的救市其实质就是维护市场中相关利益主体的暴利。市场中的相关主体应该主动降价，主动降低对利润的期望值，从对暴利的追逐变成对合理利润的追逐，通过降低利润标准，加快资金的流转，避免资金链的断裂。房地产发展历史告诉我们，在最艰难的时候，那些存活下来的开发商才会成为最大的受益者。
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